Loading...
HomeMy WebLinkAboutWest Hill Traffic Report 2012  West Hill Traffic Report                            TOWN OF ITHACA PLANNING COMMITTEE  November 2012     West Hill Traffic Report  November 2012     TOWN OF ITHACA PLANNING COMMITTEE  Rich DePaolo, Chair  Bill Goodman  Pat Leary    TOWN OF ITHACA PLANNING STAFF  Susan Ritter, Planning Director  Dan Tasman, Assistant Planning Director  Chris Balestra, Senior Planner  Mike Smith, Environmental Planner    The Planning Committee gratefully appreciates the work and insight of Tom Mank, Planning Analyst with  the Ithaca‐Tompkins County Transportation Council.        1900 USGS topographic map    West Hill Traffic Report  November 2012    TABLE OF CONTENTS    1 INTRODUCTON                      1    2 DEVELOPMENT SCENARIOS                5    3 METHODOLOGY                     13   3.1 Traffic modeling and TransCAD             13   3.2 Input data                       13   3.3 Limitations and assumptions             14    4 ANALYSIS AND PROJECTIONS               17   4.1 Comparing conventional development and TND    17   4.2 Traffic forecasts                    17   4.3 Traffic volume and capacity              18   4.4 Level of service at selected intersections       28    5 FINDINGS                         43        6  FUTURE CONSIDERATION                 45    7 APPENDIX                         47   Scenario 1 ‐ conventional zoning with 15% MR rezoning  47   Scenario 2 ‐ medium density TND             51                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    1                              1   INTRODUCTION    "This study was prompted by pressing development questions of  an immediate nature, and problems of a longer‐range nature.   There have been several recent indications that the northwest  part of Town may be on the threshold of a period of substantial  development."    The paragraph above was the introduction to the Proposed Land  Use Plan for the Northwest Section of the Town of Ithaca from  1959.   A frequent theme in newspaper editorials of the day was  traffic congestion on Trumansburg Road / Cliff Street (NY 96).    In the following decades, many local plans and studies have  asserted that development in the West Hill area is imminent, and  traffic on Trumansburg Road and in the Cayuga Inlet area in the  City of Ithaca has been a much debated and contested subject.   The time when development begins in earnest may finally be  arriving.    Relative distance from Cornell University, Ithaca College, and  other major employers, insulated the West Hill area from the  same kind of development pressure that faced East Hill and South  Hill.  Recent proposals indicate growing interest in development  in the West Hill area.  Factors drawing development towards  West Hill include:     Availability of large parcels of land that have not been  developed or subdivided through the years.   Underlying zoning that allows suburban residential development.   Availability of sewer and water service.   Location close to the City of Ithaca.   A shortage of workforce and middle market housing in the area.   Growing population of senior citizens, and a growing demand for senior housing, independent living  facilities, and similar facilities.   The prospect of rising fuel prices that make long distance commuting from outlying towns and  counties less attractive.   The Octopus "detangling" project in the City, which relieved some traffic congestion on some roads  that lead to the West Hill area.    Recent planning efforts    The Tompkins County Comprehensive Plan (2004), Route 96 Corridor Study (2009), and the draft Town  of Ithaca Comprehensive Plan (in progress) all contemplate and make recommendations for how the  West Hill area should grow, and what form that growth would take.      Portion of a letter to the editor in the  Ithaca Journal, August 1960  2     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                  The Tompkins County Development Focus Areas Strategy recommends establishing several nodes,  relatively dense concentrations of mixed use development where the bulk of residential and commercial  development outside City of Ithaca should be concentrated.  The strategy recommended a 500 acre  West Hill node centered on Cayuga Medical Center and located entirely north of Bundy Road, with a  growth potential of 2,950 to 5,200 housing units.    The Route 96 Corridor Management Study was a cooperative effort involving the Tompkins County  Planning Department, City of Ithaca, Town of Ithaca, Town of Ulysses, TCAT, and ITCTC (Ithaca‐Tompkins  County Transportation Council).  The study, which included a series of technical reports, proposed an  intermunicipal strategy for mitigating traffic by promoting a nodal pattern of development in the  Corridor; improving public transportation, providing pedestrian and bicycle facilities, access  management, traffic calming, infrastructure improvements, and zoning and land use modifications.      The Town began the process of updating its comprehensive plan in 2008.  The Town's draft  Comprehensive Plan breaks with the suburban mold that was the basis of development in previous  decades.  The draft Plan recommends denser, pedestrian oriented, mixed use Traditional Neighborhood  Development (TND) for areas of West Hill south of Cayuga Medical Center and close to the City of  Ithaca, where the 1993 Comprehensive Plan called for lower density conventional suburban residential  development.      A closer look at West Hill    The natural features that give the Ithaca area its scenic beauty have also strongly influenced, and  constrained, the area's transportation network, making traffic a long‐standing issue throughout the  Town.   In 2008, a convergence of planning efforts – the Focus Area Strategy, Route 96 Study, and Town  Comprehensive Plan update – along with development proposals for three large projects – Carrowmoor  (±400 dwelling units), Holochuck Homes (±110 dwelling units), and Cornell/Conifer at West Hill, gave rise  to renewed concerns about the road network in the West Hill area, and its capability to accomodate  anticipated growth.   There was also a disconnect of the emerging vision for the West Hill area – a  compact, mixed use, pedestrian oriented neighborhood – with policies of the 1993 Comprehensive Plan  and the underlying zoning.      Buffalo Street westbound at Meadow Street, City of Ithaca.  One of the major routes up to the West Hill area.                                                    Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    3                              The Planning Committee first contemplated a development moratorium in June 2008, to allow time for a  more cohesive vision of the West Hill area to emerge from the Comprehensive Plan update project, and  to conduct a supplemental traffic study of the road network throughout the West Hill area, focusing on  the impact of future development.  Funds were allocated to hire a consultant, but it was later decided to  conduct the study in‐house.    The Town Board enacted a year‐long development moratorium in a portion of the West Hill area in June  2011.  The moratorium was intended to prevent development that could frustrate long‐term efforts to  establish a mixed use neighborhood in the area.  During the moratorium, the Planning Committee was  tasked with researching potential traffic issues in the area.      This report, the culmination of work that took place during the moratorium, summarizes a traffic  analysis for the West Hill and Cayuga Inlet area, and examines the possible impact future development  would have on its roads and intersections.  The analysis includes long‐range development scenarios  proposed by Town of Ithaca Planning staff, and traffic modeling analysis prepared by staff from the  Ithaca‐Tompkins County Transportation Council.        4     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                                                   Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    5                              2   DEVELOPMENT SCENARIOS     Conceptual development scenarios    Three conceptual development scenarios were considered for the traffic models; one based on existing  lower density, single use suburban zoning and development patterns, the other two based on mixed use  Traditional Neighborhood Development (TND) recommended by the draft Town of Ithaca  Comprehensive Plan.  One of the two TND scenarios, with much higher residential density than the low‐ density conventional suburban and medium‐density TND scenario, was contemplated but ultimately not  used for modeling or traffic forecasting.    Conceptual development area    The conceptual development area used in this study comprises about 500 acres (about 200 hectares or  0.8 square miles) in the West Hill area near the City of Ithaca boundary, extending from Hayts Road  south to Elm Street.  Most of this area is included in the New Neighborhood character district in the  draft Comprehensive Plan.  Lots included in this area are mostly undeveloped, relatively large and intact,  shaped and located where their individual development in the context of a larger neighborhood is more  feasible than on smaller parcels, and either now zoned for residential development (MDR – medium  density residential) or being considered for rezoning (Carrowmoor site).  Frontage/strip residential lots,  and lots with intensive development where short‐term redevelopment is unlikely, were not included.    Owner TransCAD traffic  analysis zone area Size  NORTH: between Hayts Road and Bundy Road  ±97.1 acres GY Corporation (buildable area of larger 66.9 acre lot) 199 ±44.6 acres Cornell University (excluding future Conifer West Hill site) 199 ±33.7 acres Ithaca Land Holdings 199 ±18.9 acres CENTRAL: between Bundy Road and Mecklenburg Road  ±262.0 acres Richard and Mary Perry 199 ±56.2 acres John Rancich (Carrowmoor) 200 ±157.0 acres Conifer Realty 200 ±48.8 acres SOUTH: between  Mecklenburg Road and Elm Street  ±140.4 acres Kadeli Trade 201 ±71.2 acres Deborah Mitchell 201 ±32.5 acres Carl Carpenter 201 ±19.3 acres Christian Haller 201 ±10.3 acres Marcia Osborne 201 ±7.0 acres TOTAL  ±499.5 acres       6     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                Conceptual development area  Town of Ithaca  City of Ithaca  North area  Central area South area                                                    Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    7                                  SCENARIO 1: lower density suburban development    Scenario 1 is based on continued conventional suburban development.  The recent Comprehensive Plan  (1993) and zoning code would guide development in the area.  Based on current rezoning and  development trends in the area, the scenario considers that 15% of land in the area would be rezoned to  MR (multiple residence), while the rest would remain MDR (medium density residential).  Developed  density is slightly lower than the maximum permitted by the zoning code.  The conceptual development  area does not include any retail, office, educational or institutional uses.    MDR zoned areas  Area:     ±425 acres (85% of total)  Developed density: 2 units/acre (gross, excluding accessory units)  Housing units:   1020 total       850 single family        170 accessory (accompanying 20% of above, treated as apartments)    MR zoned areas   Area:     ±75 acres (15% of total)  Developed density: 7.5 units/acre (gross)  Housing units:   561 total       56 cottage (10% allocation in zone)       56 duplex/two‐flat (10%)       112 townhouse/rowhouse (20%)       337 apartment/condominium (60%)                              Strongsville OH  8     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                    Total     1,581 housing units       850 single family, 56 cottage, 56 duplex/two‐flat,        112 townhouse/rowhouse, 507 apartment/condominium  Deer Run, South Hill area, Town of Ithaca                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    9                                  SCENARIO 2: medium density Traditional Neighborhood Development    Scenario 2 is based on mixed use, mixed density Traditional Neighborhood Development (TND).   Development would be guided by form/transect‐based zoning regulations. Transect zones permit a  range of uses and building types, and are based on a range of intensities with shared character, from  rural to urban.  Transect zones with higher residential densities are located closer to pedestrian  oriented, mixed use neighborhood centers, which include some commercial uses.   There would be  enough households to support a small elementary school, the traffic impacts of which are included in  the forecast.  (The future capacity of existing schools in the area is unclear.)     T3 (neighborhood edge – suburban residential) zoned areas  Area:     ±225 acres (45% of total)  Developed density: 3 units/acre (gross, excluding accessory units)  Housing units:   810 total       675 single family       135 accessory (accompanying 20% of above, treated as apartments)    T4 (neighborhood general – mixed residential) zoned areas  Area:     ±175 acres (35% of total)  Developed density: 5 units/acre (gross, excluding accessory units)  Housing units:   910 total       175 single family (20% allocation in zone)       175 cottage (20%)       88 duplex/two‐flat (10%)       262 townhouse/rowhouse (30%)       210 apartment/condominium (20%, plus accompanying 20% of single family)    T5 (neighborhood center – mixed commercial/residential) zoned areas  Area:     ±50 acres (10% of total)  Developed density: 8 units/acre (gross)  Housing units:   400 total       120 townhouse/rowhouse (30% allocation in zone)       280 apartment/condominium (70%)    10% of land in rural/agricultural transect zones with no traffic generating uses.  Birkdale, Huntersville NC  10     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                  Total     2,120 housing units       850 single family, 175 cottage, 88 duplex/two‐flat,        382 townhouse/rowhouse, 625 apartment/condominium    Other traffic    Elementary school: 300 K‐5 students, 35 employees  sources    Office space: 53,000 square feet, 212 employees       Office space: 53,000 square feet, 212 employees            Vermillion, Huntersville NC                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    11                              Conceptual Traditional Neighborhood Development (TND): Scenario 2     12     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                Typical housing: Scenario 1 (suburban)          Single family house        Cottage    Duplex / two‐flat    Townhouse / rowhouse    Apartment / condominium        Typical housing: Scenario 2 (TND)          Single family house        Cottage    Duplex / two‐flat    Townhouse / rowhouse    Apartment / condominium                                                         Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    13                              3  METHODOLOGY    3.1  Traffic modeling and TransCAD     Traffic forecasting includes four factors; trip generation (frequency of origins or destinations of trips),  trip distribution (matches traffic origins with destinations), mode choice (the proportion of trips  between an origin and destination that uses a certain mode of transportation), and route assignment  (the path between an origin and destination).     TransCAD is a special geographic information system (GIS) used to store, display and analyze  transportation data, and automate the traffic forecasting process.  TransCAD uses data based on existing  and future sources of vehicle trips in geographically defined traffic analysis zones to create a forecast  showing the amount of traffic along a section of road, turning movements, and level of service at  intersections throughout a road network.      The ITCTC has a base TransCAD model of the current road transportation network in the Ithaca area,  including traffic counts, road capacities and attributes, intersections and signals, and traffic origins and  destinations.  The base model was modified with new sources of traffic as described below, and a new  north‐south route between Trumansburg Road and Elm Street, which would connect the new  neighborhoods, to create a forecast that would show the how the buildout of a specified conceptual  development area in West Hill affect the road network during afternoon rush hour (5:00 PM ‐ 6:00 PM).    3.2  Input data    Source data for creating the forecasts used in this report include the following.    Number of households, enumerated by household size and vehicle ownership.  The scenarios  above determine the number and type of housing units.  A customized dataset from the 2009  National Household Travel Survey (NHTS) by the U.S. Department of Transportation  enumerates residence type, household size, and household vehicle ownership, based on data  gathered in a nationwide survey.  This breakdown is important because the number of vehicle trips from  a household can vary depending on its size and how many vehicles it owns.  For example, single family  houses generally have larger households with more cars, and thus generate more rush hour trips than  the same number of townhouses or apartments, which generally have smaller households with fewer  cars.      Number of school employees.  The number of likely elementary school students determines  the number of school employees; teachers (student‐teacher ratio of 11.8:1 in New York) and  staff.  About 300 K‐to‐5 aged students are needed to make a small neighborhood elementary  school viable.  (Making Current Trends in School Design Feasible, North Carolina Department  of Public Instruction, November 2000)  Student yields for various types of housing are based on  guidelines followed by school facility planners throughout the United States.  Different housing types  will have different student yields at different grades, with single family houses having the greatest  student yield.  The mixed use TND scenario would have a student yield that makes a neighborhood  elementary school viable, while buildout under Scenario 1 does not.    14     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                Number of retail and office employees.  The model considers there will be one employee for  every 250'² of office or retail space.  The mixed use TND scenario includes 25'² of retail space  and 25'² of office space per housing unit.  This is a more conservative allocation than the  regional average of 25.5'² of office space1 and national average of 47'² of retail space2 per  person.     Traditional Neighborhood Development adjustment.  Several studies from transportation  research organizations and institutes3 have found individual uses in a Traditional  Neighborhood Development will generate about 25% less vehicle trips than the same use in a  suburban‐style neighborhood.   Residents in TNDs take the same number of trips as those in  suburban neighborhoods, but some trips are shifted from cars to other forms of transportation, with  more destinations being in the same neighborhood.  The input data for the TND scenario is adjusted to  account for a 25% reduction in vehicle trips.    3.3  Limitations and assumptions    TransCAD forecasts only cover the weekday evening rush hour (5:00 PM ‐ 6:00 PM), the time of the  afternoon where traffic counts in the county are at their highest. They do not reflect the conditions of  the road during other times of the day or during the weekend.      TransCAD forecasts show single occupancy vehicle traffic only.  Other modes of transportation (walking,  cycling, public transit) or car pools are not considered or modeled.  Mode choice, a critical factor of  traffic forecasting, is not considered.  The Traditional Neighborhood Development adjustment described  above is an attempt to address this limitation.      Forecasts assume full residential and commercial occupancy, and a new north‐south road between  Trumansburg Road and Elm  Street through the new neighborhood area.      Traffic generated by other institutional uses, such as parks, athletic fields, and places of worship, is not  considered, because most trips to and from such uses happen outside of rush hours.      The time for the conceptual development area to become built out is unknown, so effects of a partial  buildout of a scenario for a specific year cannot be reliably forecast.                                                                 1 Syracuse Office Report 2nd Quarter 2010, Cushman Wakefield  2 2007 Economic Census, United States Census Bureau  3 Asad J. Khattak, John Stone, William E. Letchworth, Traditional Neighborhood Development Trip Generation Study, Carolina Transportation  Program, North Carolina State University, 2004  Asad J. Khattak, Daniel Rodriguez, Travel behavior in neo‐traditional neighborhood developments: A case study in USA, Carolina Transportation  Program, 2005  Brent Lacy, Traditional Development Trip Generation Characteristics, FLITE: Florida Institute of Transportation Engineers, September 2005  Robert Cervero, University of California, Berkeley; G. B. Arrington, PB Placemaking, Vehicle Trip Reduction Impacts of Transit‐Oriented Housing,  2008  Mark Feldman, Reid Ewing, Jerry Walters, Evidence on Mixed use Trip Generation ‐ Local Validation of the National Survey, paper presented to  to the Institute of Transportation Engineers, 2010  Randall Crane, On Form Versus Function: Will The New Urbanism Reduce Traffic or Increase It?, University of California Transportation Center,  1996                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    15                              Traffic forecasting is based on reference class forecasting, which is a method of predicting the future,  through looking at similar past situations and their outcomes.  Traffic forecasting is far more accurate  than weather forecasting, but future societal, technological, economic and political changes that could  have a major impact on personal mobility, and how people use a transportation network, cannot be  predicted.     As population and priorities change, so can thresholds of tolerance for different levels of service at  intersections.  Traffic statistics and forecasts show traffic volume, road capacity and graded levels of  road performance.  They cannot predict how that traffic is perceived by drivers and pedestrians, or its  importance or relevance in how one views their quality of life.                      16     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                                                   Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    17                              4  ANALYSIS AND PROJECTIONS    For each of the three scenarios described in Section 2 (Development Scenarios), spreadsheets were  made using the methodology described in Section 3 (Methodology) to generate the source data that  would be used in creating the TransCAD traffic forecasts.      4.1  Comparing conventional development and TND    The ITE Trip Generation Handbook includes studies of traffic generated by different types of commercial  and residential development.  According to ITE data, the number of daily vehicle trips that would be  generated by each of the three different scenarios is as follows.    Scenario  Residences in  study area at  buildout  Weekday  vehicle trips  Weekday vehicle  trips/residence  Scenario 1: conventional suburban development 1,581 12,916 8.17  Scenario 2: medium density TND 2,120 14,540† 5.78‡  Scenario 3: high density TND 2,967 19,496† 5.49‡  † Includes traffic generated by both residential and non‐residential uses (retail, restaurant, office, school) in a mixed use TND. ‡ Traffic generated by residences only.      The lower number of vehicle trips per residence in Scenarios 2 and 3 is the result of TNDs having a wider  variety of housing types (detached houses generate the most vehicle trips), with 25% of trips that would  otherwise use a car shifting to other modes—walking, cycling, or public transit.    4.2  Traffic forecasts    Scenario 2 (medium density TND) was chosen to be studied further and forecasted, because it reflected  the most likely development pattern if the goals and recommendations of the proposed comprehensive  plan were implemented.      Some maps and diagrams in this report depict a future trend that incorporates Scenario 2 into Tompkins  County forecasts for 2030 or 2032 that considers future population and employment trends in the Town  and throughout Tompkins County.  Because Scenario 2 is a buildout scenario with no fixed endpoint, and  the Town historically has a moderate growth rate (about 0.7% per year since 1970), the Tompkins  County 2030/2032 forecasts should not be considered a baseline for direct comparison with Scenario  2 forecasts over the same time.   Depictions of future trends that incorporate Tompkins County  2030/2032 forecasts into Scenario 2 should be considered as having an endpoint beyond 2050.    Scenario 2 includes a new north‐south route that would connect the north, central and south areas  described in Section 2‐Development Scenarios.  The route reflects one of the core principles of TND  design; a high level of interconnectivity.   This study cannot forecast when the route will be completed.    18     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                4.3  Traffic volume and capacity    Traffic volume: number of vehicles on a road during a certain time, in this case between the evening  rush hour (5:00 PM ‐ 6:00 PM).  Volume over capacity or V/C is the ratio of road volume to its capacity.   A V/C above 1.0 means traffic on the road is higher than its design capacity.    The following maps produced by ITCTC compare traffic volume and capacity in 2012 between 5:00 and  6:00 PM to projected conditions based on households and employment as predicted in the Tompkins  County Comprehensive Plan, the Route 96 Corridor Study, the Route 13 Corridor Study, and Scenario 2 .    Depictions of future trends that incorporate ITCTC 2030/2032 projections into Scenario 2 should be  considered as having an endpoint of 2050 or later.    The model shows the following road segments in the West Hill and West End/Octopus area that now  have a volume over capacity ratio of 0.8 or higher, or which may increase to 0.8 or higher between 2012  and Scenario 2 buildout.  Volume over capacity ratios under 0.8 are considered optimal.    Road Segment 2012  V/C  Buildout  V/C  Meadow St (NY 13/34) Hancock St to 3rd St 0.75 0.91  Meadow St (NY 13/34) 3rd St to Dey St 0.80 0.90  Mecklenburg Rd (NY 79) New N/S road to Warren Pl 0.49 0.88  Mecklenburg Rd / Hector St (NY 79) Warren Pl to Campbell Av 0.49 0.98  Mecklenburg Rd / Hector St (NY 79) Campbell Av to Floral Av  0.43 0.88  N Fulton St Fulton/Meadow split to W Court St 0.71 0.97  N Fulton St W Court St to W Buffalo St 0.66 0.94  W Buffalo St Taughannock Bl to N Fulton St 0.48 0.98  W Buffalo St N Fulton St to N Meadow St 0.05 1.03  W Seneca St W State St to Taughannock Bl 0.71 0.86  W Seneca St Taughannock Bl to N Fulton St 1.03 1.07  W State St Taughannock Bl to N Fulton St (1) 0.07 0.87  W State St Taughannock Bl to N Fulton St (2) 0.10 0.91                                                       Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    19                              Traffic volume in 2012: West End.  This map shows current traffic volume between 5:00 PM and 6:00  PM on selected roads in the "detangled" Octopus area in the City of Ithaca.    20     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                Traffic volume in 2032 (no Scenario 2): West End.  This map shows projected traffic volume between  5:00 PM and 6:00 PM on selected roads in the on selected roads in the "detangled" Octopus area in the  City of Ithaca., without Scenario 2 (new TND).                                                          Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    21                              Traffic volume with Scenario 2 buildout: West End.  This map shows projected traffic volume between  5:00 PM and 6:00 PM on selected roads in the in the "detangled" Octopus area with Scenario 2 (new  TND) (in blue).  This is a buildout scenario that incorporates the ITCTC 2032 projection, and should be  considered as having an endpoint of 2050 or later.    22     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                Traffic volume in 2012 vs 2032 (no Scenario 2); West Hill.  This map shows projected traffic volume  between 5:00 PM and 6:00 PM on selected roads in the West Hill area for 2032, without Scenario 2  (new TND) (in blue), comparing them to current volumes (in black).                                                       Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    23                              Traffic volume in 2012 vs Scenario 2 buildout: West Hill.  This map shows projected traffic volume  between 5:00 PM and 6:00 PM on selected roads in the West Hill area with Scenario 2 (new TND) (in  blue), compared to current volumes (in black).  This is a buildout scenario that incorporates the ITCTC  2032 projection, and should be considered as having an endpoint of 2050 or later.    24     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                Change in traffic volume between 2012 and Scenario 2 buildout: West Hill.  This map shows the change  in projected evening rush hour traffic volume between 2012 and the time when Scenario 2 is built out.    This incorporates the ITCTC 2032 projection, and should be considered as having an endpoint of 2050 or  later.                                                       Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    25                              Volume over capacity in 2012: West End.  This map shows the projected ratio of volume to road  capacity (V/C) between 5:00 PM and 6:00 PM on selected roads in the "detangled" Octopus area in the  City of Ithaca.    26     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                Volume over capacity in 2012 vs Scenario 2 buildout; West Hill.  This map shows the projected V/C  between 5:00 PM and 6:00 PM on selected roads in the West Hill area with Scenario 2 (new TND) (in  blue), compared to the current V/C (in black).  This is a buildout scenario that incorporates the ITCTC  2032 projection, and should be considered as having an endpoint of 2050 or later.                                                       Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    27                              Volume over capacity in 2012 vs Scenario 2 buildout; West End.  This map shows the projected V/C  between 5:00 PM and 6:00 PM on selected roads in "detangled" Octopus area, with Scenario 2 (new  TND) (in blue), compared to the current V/C (in black).  This is a buildout scenario that incorporates the  ITCTC 2032 projection, and should be considered as having an endpoint of 2050 or later.  28     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                4.4  Level of service at selected intersections    Level of service (LOS) is a designation that describes a range of operating conditions on a part of a road  or at an intersection during a certain time, in this case during the evening rush hour (5:00 PM‐6:00 PM).   Speed, travel time, traffic density, and traffic delay are considered in measuring LOS.  The letter  designations include:    Level of  service  (LOS)  Description  Average delay at  intersections  w/stop signs  Average delay at  intersections  w/signals  A  Free flow.  Traffic flows at or above the posted  speed limit.  All motorists have complete mobility  between lanes. (Late night, rural roads)  ≤10 seconds ≤10 seconds  B  Reasonable free flow.  LOS A speeds are  maintained.  Maneuverability within the traffic  stream is slightly restricted.    10.1 ‐ 15 seconds 10.1 ‐ 20 seconds  C  Stable flow.  Ability to maneuver through lanes is  restricted and lane changes require more driver  awareness.   Roads remain safely below but  efficiently close to capacity, and posted speed is  maintained.  (Considered an acceptable LOS for  some urban/suburban and most rural highways.)  15.1 ‐ 25 seconds 20.1 ‐ 35 seconds  D  Approaching unstable flow.  Speeds slightly  decrease as traffic volume slightly increases.   Freedom to maneuver within the traffic stream is  much more limited.  Driver comfort levels  decrease.  (Considered an acceptable LOS for  urban/suburban streets during peak hours.)  25.1 ‐ 35 seconds 35.1 ‐ 55 seonds  E  Unstable flow.  Flow becomes irregular and speed  varies rapidly because there are virtually no usable  gaps to maneuver in the traffic stream.  Driver  comfort levels become poor.  (Common standard  in larger urban areas, where some roadway  congestion is inevitable.)  35.1 ‐ 50 seconds 55.1 ‐ 80 seconds  F  Forced flow.  Flow is forced.  Every vehicle moves  in lockstep with the vehicle in front of it, with  frequent slowing required.    >50 seconds >90 seconds  Delay per Highway Capacity Manual, Transportation Research Board    LOS designations are not the equivalent of school letter grades, where "C" and "D" identify mediocre  performance.  Roads in urban and suburban areas typically do not function at LOS A, which implies  nearly empty roads.  In urban and suburban areas, transportation engineers and planners consider LOS  D to be acceptable.  LOS F implies a road where traffic may still be flowing, and other parts of the road  may still be functioning at higher levels, but waiting time and delays may be unacceptable.    The following maps produced by ITCTC compare traffic conditions in 2012 between 5:00 and 6:00 PM  (top) to projected conditions based on households and employment as predicted in the Tompkins                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    29                              County Comprehensive Plan, the Route 96 Corridor Study, the Route 13 Corridor Study, and Scenario 2.   (bottom).   Depictions of future trends that incorporate ITCTC 2030/2032 projections into Scenario 2  should be considered as having an endpoint of 2050 or later.    Diagrams include these terms:    LOS    level of service (see previous page)    EB      eastbound traffic  NB     northbound traffic  SB      southbound traffic  WB    westbound traffic     L       left turn  R      right turn  RL    right and left turn  T      straight through the intersection  TR    through and right turn  TL    through and left turn  TRL  through, and both right and left turns    Of the six cross‐street (four way) intersections in the model, one is projected to have a general  performance level that drops to F at buildout; Buffalo Street at Taughannock Boulevard, currently LOS B.   The LOS at the intersection of Buffalo Street and Fulton Street is forecast to fall from C to E.      The forecast shows the following intersections now have turning movements that are at LOS E or F; or  which may experience a change in LOS from A, B, C, or D, to E or F, between 2012 and buildout,     Intersection Traffic direction and turn 2012  LOS  Buildout  LOS  Buffalo at Fulton Fulton southbound left C F  Buffalo at Fulton Buffalo westbound through/left B F  Buffalo at Taughannock (NY 89) Taughannock southbound left C F  Buffalo at Taughannock (NY 89) Buffalo westbound through/right/left B F  Mecklenburg (NY 79) at Hopkins Hopkins eastbound right/left C F  Mecklenburg (NY 79) at Campbell Campbell right/left C F  Seneca at Fulton Fulton southbound through B E  State at Fulton State westbound through C F  Trumansburg (NY 96) at CMC Trumansburg southbound through/left F F  30     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                                                       Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    31                                32     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    33                                34     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    35                                36     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    37                                38     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                                                           Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    39                                      40     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    41                                42     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    43                              5  FINDINGS    Increased rush hour traffic and congestion will be an unavoidable impact of  development on West Hill and throughout the town     Under the Scenario 2 buildout forecast, during the evening rush hour, 11 of 55 road segments In the  West Hill and West End/Octopus area are expected to have a volume over capacity ratio (V/C) above  0.8, and two will have a V/C above 1.0.      Eight road segments, three along Mecklenburg Road/Hector Street, and five in the Fulton  Street/Octopus area, will see a V/C increase from a current level below 0.7 to a buildout level of above  0.8.      Among 13 major intersections in the West Hill and Cayuga Inlet/Island/Rhine area, during the evening  rush hour, one four‐way intersection will see its general level of service drop to F, and one drop to E,  below a generally acceptable LOS of C or D for an urban or suburban intersection.      Of 50 possible movement choices (through the intersection or turn) at all intersections in the model,  seven are forecast to have a LOS that drops to F, and one to E.  One is already at LOS F.  Forty‐one  movement choices are forecast to function at LOS D or better.    Traditional Neighborhood Development is anticipated to generate less traffic per  household than conventional suburban development.    Because single family houses are more likely to be occupied by larger households with children, they  generate more traffic – about 10 vehicle trips a day on average – than other types of housing.  A TND  with a variety of housing types, meeting the needs of a wider range of household types, will typically  generate fewer vehicle trips per residence than a subdivision dominated by single family houses, or a  mix of houses and apartments in a suburban setting.  In a TND, some trips that would otherwise be  made in a car would instead be made by walking, biking or riding public transit instead, because of its  more compact and walkable nature.  Some mitigating features, such as commercial uses within walking  distance, may not be viable when development begins, but may become more plentiful as more  residential units are built, and the critical mass needed to support nearby commercial uses increases.    Based on the forecast for buildout of the conceptual development area, Mecklenburg  Road/Hector Street (NY 79) will experience the greatest impact from development in  the West Hill area.     In the recent past, most of the concern about traffic in the West Hill area has been focused on  Trumansburg Road (NY 96) in the Town, and the "detangled" Octopus area in the City.  However, the  buildout forecast shows that Mecklenburg Road/Hector Street (NY 79) will experience the greatest  numerical and percentage increase in rush hour traffic.          44     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                      Road segment  Traffic in  2012   (5:00‐6:00  PM)  Traffic at  buildout  (5:00‐6:00  PM)  ∆ count ∆ percent  79/Mecklenburg: Rachel Carson to West Haven 615 916 +301 +48.9%  79/Mecklenburg: West Haven to new n/s road 622 884 +262 +42.1%  79/Mecklenburg: new n/s road to Warren 622 1302 +680 +109.3%  79/Hector: Warren to 13A/Campbell 626 1293 +667 +106.5%  79/Hector: Campbell to 13A/Floral 716 1292 +576  +80.4%  96/Trumansburg: CMC to Bundy 1203 1264 +61 +5.1%  96/Trumansburg: Bundy to Campbell 1247 1265 +18 +1.4%  96/Cliff: Campbell to Taughannock 1161 1346 +185 +15.9%    Mecklenburg Road crosses through the center of the conceptual development/new neighborhood area.   The conceptual north/south road feeds into Mecklenburg Road, which provides a more direct route  from the new neighborhood to central Ithaca than other streets in the West Hill area.      The rate of growth in traffic on streets in the West Hill area will be gradual.    The population growth rate of the Town has been moderate; about 0.7% per year or 6.75% per decade  from 1970 to the present.  In 2010, the population of the Town (including Cayuga Heights) was 19,930.   Projections in the draft Comprehensive Plan estimate there will be about 22,600 residents in 2030.       The Town's population is spread among its three "hills", with West Hill having the smallest share.  In  2000, 2,373 residents 13% of the town's population lived in the West Hill area.  In 2010, West Hill was  home to 2,888 residents, or 14% of the town's population.  The population of West Hill increased 22%  between 2000 and 2010, compared to 6.5% of the town as a whole.   Population growth is accompanied  by decreasing household sizes from demographic shifts such as delayed marriage and smaller family  size, making the increase in number of households outstrip the population growth rate.    Development in the form of a TND could happen at a faster rate than conventional suburban  development, because it would include a wider range of housing types, appealing to a broader range of  potential residents, with broader appeal.  The time at which the West Hill target area develops depends  on many factors, among them availability of property for development, the local and national economy,  continued demographic changes, and the rate of development outside of the Town.     In Northeast Ithaca and the East Hill area, there are still some vacant parcels suitable for development  scattered among otherwise built‐out subdivisions, 60 years after residential development in the area  first began.  Considering historic and current growth patterns and trends, development of the West Hill  new neighborhood area would likely happen over several decades.                                                       Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    45                              6  FUTURE CONSIDERATIONS    Whether development takes place on West Hill or not, traffic will increase on roads in  the area.    The demand for housing in the region won't change if development doesn't take place in the West Hill  area, but instead be met elsewhere, some of it in more remote towns and villages where land is less  expensive, zoning regulations are fewer, and a lack of infrastructure makes more compact development  impossible.   The rate of sprawl in the region would likely continue unabated, with low density, large lot  subdivisions and frontage development (residential strips along rural and exurban roads with no tandem  development to the rear) in outlying towns and counties.  Traffic from commuters in outlying areas  would still funnel through the Town and the West Hill area.      The Town should begin planning for traffic mitigation.    In previous decades, solutions to traffic issues and addition of capacity to roads usually involved brute‐ force engineering solutions; additional travel lanes, dedicated turning lanes, bypasses, overpasses, and  upgrading roads to expressways.  Such solutions, recommended for the West Hill area in previous plans  and studies, come at a very high financial, social and environmental cost.    In recent years, transportation engineering and planning has taken a more holistic approach, with new  methods to increase road capacity and decrease congestion in a less intrusive manner.  Roundabouts,  access management (limiting curb cuts and traffic conflict points, intelligent signaling, and signage,  Complete Streets (streets designed and operated to enable access and travel for all users and modes),  and staggered work hours are a few of a growing number of approaches to improve mobility without  resorting to more destructive measures.  More new technologies and methods to address traffic will  likely emerge in the coming years.    A holistic approach to solving traffic problems includes looking beyond the transportation network, at  the sources and generators of traffic.  The Town of Ithaca's draft Comprehensive Plan recommends a  form of development that decreases dependence on cars, and generates less traffic per resident, with  shorter vehicle trips, than conventional suburban development.    While it may be many years or decades before the effects of development are felt on the area's road  network, improvements to mitigate those effects should be performed sooner rather than later.  If  mitigation is done at a much later time, after some amount of development takes place, it would cause  more disruption to more drivers than if it was performed earlier.  A higher level of traffic would also  complicate road improvements, making them most costly and time‐consuming.     Traffic in the West Hill area affects more than just Town residents.    In this report, roads and intersections in both the Town and City of Ithaca were studied.  While traffic  generated by development in the West Hill affects roads in the City, increased development in the  Cayuga Inlet/Island area in the City will also impact motorists that regularly have to make their way  through the Fulton/Meadow/Taughannock/Buffalo/State/Green "detangled Octopus" complex.   Exurban development in Ulysses, Trumansburg, and points beyond will add traffic to roads in both the  46     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                City and Town.  Also, Cayuga Medical Center attracts workers, patients and visitors from throughout the  region.     Whether improvements take place in the City or Town, planning should involve both municipal  governments, Tompkins County, and other local government agencies that may be indirect  stakeholders.     Traffic is one of many concerns the West Hill area and the town faces    The Town of Ithaca has changed much in the last several decades.  Traffic is one of many issues facing  the West Hill area, and the Town as a whole.  Transportation and ease of mobility is also just one of the  many attributes considered in how people view quality of life.  Planning for the area should consider the  traffic issues of the West Hill area in the broader context of other planning issues facing the Town, and  in concert with housing goals and other recommendations of the Comprehensive Plan.                                                           Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    47                              7  APPENDIX    Development scenario spreadsheets    Scenario 1 ‐ conventional zoning with 15% MR rezoning                   Traffic analysis zones ‐ acres 199‐north  200‐ central 201‐south Total       153.3 205.8 140.42 499.52                    Zoning district ‐ percent 199‐north  200‐ central 201‐south Average     MDR ‐ medium density residential 85% 85% 85%        MR ‐ multiple residential 15% 15% 15%        T3 ‐ neighborhood edge/suburban              T4 ‐ neighborhood general              T5 ‐ neighborhood center              Open space / T1 / T2* 0% 0% 0% 0%      * Does not include smaller neighborhood  parks, community gardens, playgrounds,  plazas and the like, which would be  included in the gross acreage of  SmartCode/TND transect zones.  Does not  include undeveloped land for parks owned  by the Town of Ithaca.  Actual total  park/rec/open space percentage will be  larger.                            Zoning district ‐ acres (calculated) 199‐north  200‐ central 201‐south Total     MDR ‐ medium density residential 130.3 174.9 119.4 424.6      MR ‐ multiple residential 23.0 30.9 21.1 74.9      T3 ‐ neighborhood edge/suburban 0.0 0.0 0.0 0.0      T4 ‐ neighborhood general 0.0 0.0 0.0 0.0      T5 ‐ neighborhood center 0.0 0.0 0.0 0.0                    Density ‐ units/acre gross (exc accessory) 199‐north  200‐ central 201‐south Average     MDR ‐ medium density residential 2 2 2        MR ‐ multiple residential 7.5 7.5 7.5        T3 ‐ neighborhood edge/suburban              T4 ‐ neighborhood general              T5 ‐ neighborhood center              48     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                Base housing units (calculated, exc  accessory) 199‐north  200‐ central 201‐south Total      MDR ‐ medium density residential 261 350 239 850      MR ‐ multiple residential 172 232 158 562      T3 ‐ neighborhood edge/suburban 0 0 0 0      T4 ‐ neighborhood general 0 0 0 0      T5 ‐ neighborhood center 0 0 0 0      Total 433 582 397 1412     * May have rounding discrepancies. Does  not include accessory units added below.                            Residence types and distribution MDR MR T3 T4 T5   Detached ‐ single household 100%   100% 20%      Detached ‐ single household cottage   10%   20%      Attached ‐ duplex/two‐flat   10%   10%      Attached ‐ townhouse/rowhouse   20%   30% 30%    Attached ‐ apartment/condominium    60%   20% 70%    Accessory ‐ single household, % with* 20%           Total 100% 100% 100% 100% 100%   * all zones, will be considered  apartment/condominium                            Housing units (calculated, inc accessory) 199‐north  200‐ central 201‐south Total  %   Detached ‐ single household 261 350 239 850 53.8%    Detached ‐ single household cottage 17 23 16 56 3.5%    Attached ‐ duplex/two‐flat 17 23 16 56 3.5%    Attached ‐ townhouse/rowhouse 34 46 32 112 7.1%    Attached ‐ apartment/condominium  155 209 143 507 32.1%    Total 484 651 446 1581      * May have rounding discrepancies.                            Transcad LU code LU1 LU2 LU3 LU4 LU5 LU6  Household members 1 1 1 1 2 2  Vehicle ownership 0 1 2 3+ 0 1  Detached ‐ single household 1.5% 14.0% 3.5% 1.1% 0.7% 5.9%  Detached ‐ single household cottage 2.5% 16.6% 3.6% 0.9% 1.3% 7.6%  Attached ‐ duplex/two‐flat 3.4% 19.1% 3.6% 0.6% 1.8% 9.3%  Attached ‐ townhouse/rowhouse 3.9% 20.2% 3.9% 1.4% 1.3% 10.0%  Attached ‐ apartment/condominium  4.4% 21.2% 4.2% 2.2% 0.8% 10.6%  Transcad LU code LU7 LU8 LU9 LU10 LU11 LU12  Household members 2 2 3+ 3+ 3+ 3+  Vehicle ownership 2 3+ 0 1 2 3+  Detached ‐ single household 20.1% 9.9% 0.7% 4.3% 19.1% 19.1%  Detached ‐ single household cottage 18.4% 6.9% 1.6% 8.0% 18.2% 14.8%  Attached ‐ duplex/two‐flat 16.7% 3.8% 2.4% 11.7% 17.3% 10.5%  Attached ‐ townhouse/rowhouse 14.9% 5.6% 1.9% 10.3% 15.5% 11.6%  Attached ‐ apartment/condominium  13.1% 7.3% 1.4% 8.8% 13.6% 12.6%                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    49                                            LU codes per analysis zone (calculated) 199‐north  200‐ central 201‐south Total      LU1 13 18 12 43     LU2 82 111 76 269     LU3 18 24 17 59     LU4 7 9 6 22     LU5 4 5 4 13     LU6 38 51 35 124     LU7 84 113 77 274     LU8 41 55 38 134     LU9 5 7 5 17     LU10 32 43 29 104     LU11 82 111 76 269     LU12 78 104 71 253     Total 484 651 446 1581     * May have rounding discrepancies.                          LU codes per analysis zone (TND  adjustment) 199‐north  200‐ central 201‐south Total      LU1 10 14 9 32     LU2 62 83 57 202     LU3 14 18 13 44     LU4 5 7 5 17     LU5 3 4 3 10     LU6 29 38 26 93     LU7 63 85 58 206     LU8 31 41 29 101     LU9 4 5 4 13     LU10 24 32 22 78     LU11 62 83 57 202     LU12 59 78 53 190     Total 366 488 336 1188                   Retail/office space and employees 199‐north  200‐ central 201‐south Total      Retail space per residence (sq ft GFA) 0 0 0 0      Retail space total (sq ft GFA) 0 0 0 0      Office space per residence (sq ft GFA) 0 0 0 0      Non‐retail space total (sq ft GFA) 0 0 0 0      Retail employee area (sq ft each) 0 0 0 0      L15 retail employees total             L15 (TND adjustment)             Office employe area (sq ft GFA each) 0 0 0 0      L18 non‐retail employees total             L18 (TND adjustment)             50     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                K‐5 pupil yield Yield           Detached ‐ single household 0.23            Detached ‐ single household cottage 0.15            Attached ‐ duplex/two‐flat 0.1            Attached ‐ townhouse/rowhouse 0.1            Attached ‐ apartment/condominium  0.05                          K‐5 students (calculated)              Detached ‐ single household 196            Detached ‐ single household cottage 8            Attached ‐ duplex/two‐flat 6            Attached ‐ townhouse/rowhouse 11            Attached ‐ apartment/condominium  25            Total 246           * Threshold for elementary school ‐ ~300  students                            School employees              Student‐teacher ratio (11.8:1 / NYS) 11.8            Teachers 21            Staff 10            LU17 educational total  31                         Vehicle trips per day (ITE and estimate) 199‐north  200‐ central 201‐south Total   VTD for  use   Detached ‐ single household 2498 3350 2287 8135 9.57 Residence  Detached ‐ single household cottage 119 161 112 392 7.00 Residence  Attached ‐ duplex/two‐flat 119 161 112 392 7.00 Residence  Attached ‐ townhouse/rowhouse 199 270 188 657 5.86 Residence  Attached ‐ apartment/condominium  1021 1377 942 3340 6.59 Residence  Retail 0 0 0 0 44.32  1000'2  GFA  Office 0 0 0 0 3.32 Employee  School n/a n/a n/a 0 0.00 Employee  Total 3956 5319 3641 12916     Total (TND adjustment) 2967 3989 2731 9687    Trips/residence       8.17     Trips/residence (TND adjustment)         6.13                                                         Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    51                                Scenario 2 ‐ medium density TND                         Traffic analysis zones ‐ acres 199‐north  200‐ central 201‐south Total       153.3 205.8 140.42 499.52                    Zoning district ‐ percent 199‐north  200‐ central 201‐south Average     MDR ‐ medium density residential              MR ‐ multiple residential              T3 ‐ neighborhood edge/suburban 45% 45% 45%        T4 ‐ neighborhood general 35% 35% 35%        T5 ‐ neighborhood center 10% 10% 10%        T1/T2 ‐ natural/rural* 10% 10% 10% 10%      * Does not include designated open space,  neighborhood parks, community gardens,  playgrounds, plazas and the like, which  would be included in the gross acreage of  SmartCode/TND transect zones.  Does not  include undeveloped land for parks owned  by the Town of Ithaca.  Actual total  park/rec/open space percentage will be  larger; 10% to 20% of all land.                            Zoning district ‐ acres (calculated) 199‐north  200‐ central 201‐south Total     MDR ‐ medium density residential 0.0 0.0 0.0 0.0      MR ‐ multiple residential 0.0 0.0 0.0 0.0      T3 ‐ neighborhood edge/suburban 69.0 92.6 63.2 224.8      T4 ‐ neighborhood general 53.7 72.0 49.1 174.8      T5 ‐ neighborhood center 15.3 20.6 14.0 50.0                    Density ‐ units/acre gross (exc accessory) 199‐north  200‐ central 201‐south Average     MDR ‐ medium density residential              MR ‐ multiple residential              T3 ‐ neighborhood edge/suburban 3 3 3        T4 ‐ neighborhood general 5 5 5        T5 ‐ neighborhood center 8 8 8        52     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                Base housing units (calculated, exc  accessory) 199‐north  200‐ central 201‐south Total      MDR ‐ medium density residential 0 0 0 0      MR ‐ multiple residential 0 0 0 0      T3 ‐ neighborhood edge/suburban 207 278 190 675      T4 ‐ neighborhood general 268 360 246 874      T5 ‐ neighborhood center 123 165 112 400      Total 598 803 548 1949     * May have rounding discrepancies. Does  not include accessory units added below.                            Residence types and distribution MDR MR T3 T4 T5   Detached ‐ single household     100% 20%      Detached ‐ single household cottage       20%      Attached ‐ duplex/two‐flat       10%      Attached ‐ townhouse/rowhouse       30% 30%    Attached ‐ apartment/condominium        20% 70%    Accessory ‐ single household, % with* 20%           Total 0% 0% 100% 100% 100%   * all zones, will be considered  apartment/condominium                            Housing units (calculated, inc accessory) 199‐north  200‐ central 201‐south Total  %   Detached ‐ single household 261 350 239 850 40.1%    Detached ‐ single household cottage 54 72 49 175 8.3%    Attached ‐ duplex/two‐flat 27 36 25 88 4.2%    Attached ‐ townhouse/rowhouse 117 158 107 382 18.0%    Attached ‐ apartment/condominium  192 258 175 625 29.5%    Total 651 874 595 2120      * May have rounding discrepancies.                            Transcad LU code LU1 LU2 LU3 LU4 LU5 LU6  Household members 1 1 1 1 2 2  Vehicle ownership 0 1 2 3+ 0 1  Detached ‐ single household 1.5% 14.0% 3.5% 1.1% 0.7% 5.9%  Detached ‐ single household cottage 2.5% 16.6% 3.6% 0.9% 1.3% 7.6%  Attached ‐ duplex/two‐flat 3.4% 19.1% 3.6% 0.6% 1.8% 9.3%  Attached ‐ townhouse/rowhouse 3.9% 20.2% 3.9% 1.4% 1.3% 10.0%  Attached ‐ apartment/condominium  4.4% 21.2% 4.2% 2.2% 0.8% 10.6%  Transcad LU code LU7 LU8 LU9 LU10 LU11 LU12  Household members 2 2 3+ 3+ 3+ 3+  Vehicle ownership 2 3+ 0 1 2 3+  Detached ‐ single household 20.1% 9.9% 0.7% 4.3% 19.1% 19.1%  Detached ‐ single household cottage 18.4% 6.9% 1.6% 8.0% 18.2% 14.8%  Attached ‐ duplex/two‐flat 16.7% 3.8% 2.4% 11.7% 17.3% 10.5%  Attached ‐ townhouse/rowhouse 14.9% 5.6% 1.9% 10.3% 15.5% 11.6%  Attached ‐ apartment/condominium  13.1% 7.3% 1.4% 8.8% 13.6% 12.6%                                                     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report    53                                            LU codes per analysis zone (calculated) 199‐north  200‐ central 201‐south Total      LU1 19 26 18 63     LU2 115 154 105 374     LU3 25 33 23 81     LU4 9 13 9 31     LU5 6 8 6 20     LU6 54 73 49 176     LU7 109 147 100 356     LU8 51 69 47 167     LU9 8 11 8 27     LU10 48 64 44 156     LU11 109 146 99 354     LU12 98 132 90 320     Total 651 876 598 2125     * May have rounding discrepancies.                          LU codes per analysis zone (TND  adjustment) 199‐north  200‐ central 201‐south Total      LU1 14 20 14 47     LU2 86 116 79 281     LU3 19 25 17 61     LU4 7 10 7 23     LU5 5 6 5 15     LU6 41 55 37 132     LU7 82 110 75 267     LU8 38 52 35 125     LU9 6 8 6 20     LU10 36 48 33 117     LU11 82 110 74 266     LU12 74 99 68 240     Total 490 659 450 1594                   Retail/office space and employees 199‐north  200‐ central 201‐south Total      Retail space per residence (sq ft GFA) 25 25 25 25      Retail space total (sq ft GFA) 16275 21850 14875 53000      Office space per residence (sq ft GFA) 25 25 25 25      Non‐retail space total (sq ft GFA) 16275 21850 14875 53000      Retail employee area (sq ft each) 250 250 250 250      L15 retail employees total 65 87 60 212     L15 (TND adjustment) 49 65 45 159     Office employe area (sq ft GFA each) 250 250 250 250      L18 non‐retail employees total 65 87 60 212     L18 (TND adjustment) 49 65 45 159     54     Town of Ithaca | West Hill Traffic Report                                                                K‐5 pupil yield Yield           Detached ‐ single household 0.23            Detached ‐ single household cottage 0.15            Attached ‐ duplex/two‐flat 0.1            Attached ‐ townhouse/rowhouse 0.1            Attached ‐ apartment/condominium  0.05                          K‐5 students (calculated)              Detached ‐ single household 196            Detached ‐ single household cottage 26            Attached ‐ duplex/two‐flat 9            Attached ‐ townhouse/rowhouse 38            Attached ‐ apartment/condominium  31            Total 300           * Threshold for elementary school ‐ ~300  students                            School employees              Student‐teacher ratio (11.8:1 / NYS) 11.8            Teachers 25            Staff 10            LU17 educational total  35                         Vehicle trips per day (ITE and estimate) 199‐north  200‐ central 201‐south Total   VTD for  use   Detached ‐ single household 2498 3350 2287 8135 9.57 Residence  Detached ‐ single household cottage 378 504 343 1225 7.00 Residence  Attached ‐ duplex/two‐flat 189 252 175 616 7.00 Residence  Attached ‐ townhouse/rowhouse 686 926 627 2239 5.86 Residence  Attached ‐ apartment/condominium  1265 1700 1153 4118 6.59 Residence  Retail 721 968 659 2349 44.32  1000'2  GFA  Office 216 289 199 704 3.32 Employee  School n/a n/a n/a 0 0.00 Employee  Total 5953 7989 5443 19386     Total (TND adjustment) 4465 5992 4082 14540    Trips/residence       7.70     Trips/residence (TND adjustment)         5.78